Reforma tributária e locação de imóveis: o que muda para quem aluga na pessoa física e na holding

Por que a locação entrou na reforma

No sistema atual, o aluguel recebido por pessoa física paga apenas Imposto de Renda (tabela progressiva, até 27,5%). Recebido por pessoa jurídica, paga IRPJ, CSLL, PIS e Cofins (3,65% no lucro presumido). Não há ICMS nem ISS. A Lei Complementar 214/2025 mudou isso ao tratar as operações com bens imóveis como um regime específico do IBS e da CBS, que inclui locação, cessão onerosa, arrendamento, venda e administração de imóveis.

A lógica foi evitar que a locação ficasse fora de um imposto que pretende alcançar todo o consumo. A contrapartida foram reduções e limites para não onerar quem aluga um ou dois imóveis para complementar a renda.

Quem paga: a regra da pessoa física

Pessoa jurídica que aluga imóveis é contribuinte do IBS e da CBS como qualquer empresa. Pessoa física só se torna contribuinte quando a atividade de locação tem escala. O art. 251 da LC 214/2025, regulamentado pelo Decreto 12.955/2026, fixa dois critérios cumulativos:

• no ano anterior, receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento superior a R$ 240 mil, e
• operações com mais de três imóveis distintos.

Além disso, a pessoa física passa a ser contribuinte já no ano corrente se a receita ultrapassar R$ 288 mil (20% acima do limite) com mais de três imóveis. Os valores são atualizados pelo IPCA. Quem fica abaixo desses limites continua pagando apenas Imposto de Renda sobre o aluguel, como hoje.

Quanto se paga: redução de 70% e redutor social

A alíquota padrão do IBS e da CBS (estimada em torno de 28% quando somadas) é reduzida em 70% para a locação. Com a alíquota de referência estimada, o resultado fica em torno de 8,4% sobre o aluguel no sistema definitivo. A redução vale tanto para pessoa jurídica quanto para a pessoa física enquadrada.

Na locação residencial, existe ainda um redutor social: R$ 600 por mês, por imóvel, são abatidos da base de cálculo. Em um aluguel residencial de R$ 2 mil, o imposto incide sobre R$ 1.400. O redutor não se aplica no regime de transição descrito a seguir.

Há também crédito: o locador contribuinte pode se creditar do IBS e da CBS pagos nas despesas do imóvel (manutenção, administração, reformas), o que reduz o valor efetivo a recolher. Locadores pessoa física que não são contribuintes não tomam crédito, mas também não pagam.

Contratos antigos: o regime de transição do art. 487

A LC 214/2025 criou um regime opcional para contratos que já existiam quando a lei foi publicada. O locador pôde optar por recolher IBS e CBS a uma alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta (o mesmo percentual do PIS/Cofins do lucro presumido), sem direito a crédito nem ao redutor social. As condições foram:

• contrato firmado até 16 de janeiro de 2025, com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica;
• para locação não residencial, registro em cartório ou disponibilização à Receita Federal até 31 de dezembro de 2025;
• para locação residencial, comprovação do pagamento até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês de vigência.

O regime vale, na locação não residencial, até o fim do prazo original do contrato (sem contar renovações); na residencial, até 31 de dezembro de 2028 ou até o fim do contrato, o que ocorrer primeiro. O prazo para registro já passou, mas os contratos que cumpriram as condições seguem nesse regime, e a empresa precisa acompanhar o término de cada um para saber quando passa às regras gerais.

Pessoa física ou holding: a conta mudou

Durante anos, a comparação entre alugar na pessoa física e por meio de uma holding patrimonial se resumia ao Imposto de Renda: até 27,5% na pessoa física contra cerca de 11,3% (IRPJ e CSLL sobre base presumida) mais 3,65% de PIS/Cofins na pessoa jurídica, com lucros distribuídos sem imposto. A reforma e a Lei 15.270/2025 alteraram os dois lados da conta:

Dois efeitos merecem atenção. O primeiro é que, em 2027 e 2028, a holding troca 3,65% de PIS/Cofins por cerca de 1,8% de CBS reduzida mais 0,1% de IBS, ou seja, a carga sobre a receita de aluguel cai nesse período, antes de subir gradualmente até 2033. O segundo é que a pessoa física enquadrada como contribuinte pode chegar a uma carga combinada acima de 29% (Imposto de Renda mais IBS/CBS reduzidos), o que torna a estrutura societária mais atraente para carteiras maiores.

Nada disso significa que toda carteira de imóveis deva ir para uma holding. A decisão envolve ITBI na integralização dos imóveis (tema ainda em julgamento no Supremo Tribunal Federal quanto a empresas com atividade imobiliária preponderante), ITCMD no planejamento sucessório (com regras novas na LC 227/2026), custo de manutenção da empresa e o perfil da família. O que muda é que a comparação precisa ser refeita com as regras atuais, e não com a conta de cinco anos atrás. O artigo sobre planejamento patrimonial aprofunda esse ponto.

Venda de imóveis

A venda de imóveis também entra no regime específico, com redução de 50% da alíquota e um redutor de ajuste que considera o valor de aquisição, de modo que o imposto incida sobre a valorização, e não sobre o preço total. Pessoa física que vende imóvel próprio, fora de atividade habitual, continua fora do IBS e da CBS. Empresas que compram e vendem imóveis (incorporadoras, loteadoras, empresas com estoque de imóveis) precisam de análise específica.

O que fazer agora

1. Contar imóveis e somar receitaPara cada pessoa física da família, verificar se ultrapassa os limites de R$ 240 mil e três imóveis. Quem está perto do limite deve planejar antes de assinar o próximo contrato.
2. Mapear os contratos no regime de transiçãoIdentificar quais contratos cumpriram as condições do art. 487, até quando cada um permanece no regime e o que muda no vencimento.
3. Rever as cláusulas de reajuste e de tributosContratos novos devem prever como o IBS e a CBS serão tratados no preço, especialmente na locação comercial, em que o locatário empresa pode tomar crédito do imposto.
4. Refazer a comparação entre pessoa física e holdingCom os números atuais, incluindo a tributação de dividendos e as regras de ITCMD, antes de decidir por qualquer estrutura.

Perguntas frequentes

Este artigo tem caráter informativo e reflete a legislação e o entendimento vigentes na data de publicação. Ele não substitui a análise jurídica do caso concreto. Para uma análise prévia da situação da sua empresa, fale com a equipe.