Uma matrícula com ônus, uma certidão de débito fiscal, um contrato desequilibrado ou um vendedor com ação em andamento podem transformar o maior investimento do negócio em um litígio de anos. A due diligence imobiliária identifica esses riscos antes da assinatura — quando ainda é possível agir.
A matrícula do imóvel conta a história do bem — quem foi dono, quais dívidas foram garantidas com ele, se há penhora, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto ou restrição judicial. Esses ônus acompanham o imóvel — não o vendedor. Quem compra sem analisar assume o passivo junto com o bem.
Além da matrícula, as certidões do vendedor são igualmente críticas. Um vendedor com ação trabalhista em andamento, dívidas tributárias relevantes ou processo de insolvência pode ter a venda anulada judicialmente — mesmo depois da escritura lavrada e registrada — se caracterizada fraude contra credores.
O contrato de compra e venda define as regras do negócio — prazo de entrega, penalidades, condições de rescisão e responsabilidade por vícios. Um contrato genérico ou desequilibrado deixa a parte compradora sem proteção em situações que acontecem com frequência — atraso na escritura, vício oculto ou arrependimento do vendedor.
Uma visão completa dos temas cobertos nesta área.
Análise completa da situação jurídica do imóvel antes de qualquer compromisso — da matrícula às certidões do vendedor.
Análise das certidões pessoais do vendedor para identificar risco de anulação futura da venda.
O contrato define as regras do negócio — e precisa proteger adequadamente os interesses de quem compra.
A escritura pública e o registro no RGI são os únicos atos que transferem juridicamente a propriedade.
A compra e venda de imóveis envolve tributos que podem ser planejados — ITBI, ganho de capital e impacto no patrimônio.
Permuta, dação em pagamento, doação e aquisição em leilão têm estrutura jurídica específica com riscos particulares.
Atuação fundamentada na legislação imobiliária, jurisprudência dos tribunais superiores e normas cartoriais vigentes.
Regula a compra e venda no direito civil — requisitos, condições, evicção, vícios redibitórios e rescisão.
Regula o Registro Geral de Imóveis — a matrícula, os atos registráveis e os princípios da publicidade e da fé pública registral.
Define a anulabilidade de negócios feitos em fraude contra credores — risco real em aquisições de vendedores em situação de insolvência.
O ITBI incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis — com alíquota municipal e base de cálculo que pode ser planejada.
Regula os vícios ocultos do imóvel — o comprador tem direito de abater o preço ou rescindir o contrato em até 5 anos da aquisição.
Regula a alienação fiduciária de imóveis — a forma mais comum de garantia em financiamentos imobiliários, com procedimento específico de execução.
Do diagnóstico à entrega — com clareza sobre etapas, prazos e resultados esperados.
Analisamos matrícula, certidões do vendedor e situação urbanística — antes de qualquer compromisso financeiro.
Elaboramos ou revisamos o contrato de compra e venda com proteção adequada dos seus interesses.
Acompanhamos a lavratura da escritura, o cálculo do ITBI e o planejamento tributário da operação.
Acompanhamos o registro no RGI e a conclusão formal da transferência de propriedade.
Respostas objetivas para as perguntas mais comuns sobre esta área.
Não. O contrato de compra e venda — mesmo que assinado em cartório — é apenas um compromisso entre as partes. A transferência da propriedade só ocorre com a escritura pública (em casos não financiados) e o registro no Cartório de Registro Geral de Imóveis. Até o registro, o imóvel ainda pertence ao vendedor para todos os efeitos legais.
Due diligence imobiliária é a análise jurídica completa do imóvel e do vendedor antes da aquisição. Inclui análise da matrícula (ônus, penhoras, restrições), certidões do vendedor (ações judiciais, dívidas fiscais) e situação urbanística. É importante porque esses riscos não aparecem na visita ao imóvel — e podem inviabilizar a compra ou gerar problemas após a escritura.
Pode ser comprado, mas com cautela. A penhora acompanha o imóvel — quem compra assume o risco de a execução prosseguir sobre o bem. Em alguns casos, é possível negociar a liberação da penhora como condição da venda. A due diligence identifica exatamente a situação e as opções disponíveis.
Com cuidado. Se o vendedor tem dívidas relevantes e está em situação de insolvência, a venda pode ser anulada judicialmente como fraude contra credores — mesmo após escritura e registro. As certidões do vendedor são essenciais para avaliar esse risco antes de qualquer compromisso.
Imóveis em leilão têm due diligence específica — é preciso verificar os débitos que acompanham o bem (IPTU, condomínio, dívidas fiscais que se sub-rogam no arrematante), a situação de ocupação e os encargos da execução. O preço abaixo do mercado pode esconder passivos que tornam a aquisição desvantajosa.
Sim. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel definido pelo município — e existem discussões legítimas sobre a possibilidade de usar o valor do contrato quando inferior ao venal. Além disso, a integralização de imóveis para constituição de holding tem imunidade de ITBI em condições específicas. A análise tributária prévia pode representar economia relevante.
Nossa equipe faz a due diligence, revisa o contrato e acompanha a escritura. A análise inicial identifica os riscos antes de qualquer compromisso.
Conversar pelo WhatsApp