Milhões de imóveis no Brasil têm alguma irregularidade registral — posse sem escritura, área divergente da matrícula, construção não averbada ou inventário não feito. Enquanto a irregularidade persiste, o imóvel não pode ser vendido, financiado ou transmitido adequadamente. A regularização resolve.
O usucapião é o instrumento para quem possui o imóvel há anos sem escritura — a posse prolongada, mansa e pacífica, com ânimo de dono, gera direito à propriedade. Desde 2015, o usucapião extrajudicial permite o reconhecimento diretamente no cartório — mais rápido e mais barato do que a via judicial.
A adjudicação compulsória é o caminho quando o vendedor prometeu vender e se recusa a lavrar a escritura — ou quando faleceu antes de fazê-lo. A ação substitui a vontade do vendedor e força a transferência da propriedade ao comprador que já pagou.
Construções não averbadas existem em grande número no Brasil — imóvel com área registrada diferente da construída, sem o habite-se averbado na matrícula. Sem a averbação, o imóvel não pode ser financiado e tem valor de mercado reduzido. A regularização da construção resolve esse problema.
Uma visão completa dos temas cobertos nesta área.
Reconhecimento da propriedade diretamente no cartório — para quem possui o imóvel há anos sem escritura, com ata notarial e documentação de posse.
Quando não é possível o extrajudicial — confrontantes não identificados, discordância ou imóvel público — a via judicial é o caminho.
Quando o promitente vendedor se recusa ou não pode lavrar a escritura — a ação substitui a vontade do vendedor e garante a transferência.
Imóvel com área registrada diferente da real — por erro histórico, atualização de medição ou divisão irregular.
Construção realizada e não registrada — sem o habite-se averbado, o imóvel não financia e tem valor reduzido.
Para ocupações consolidadas em áreas urbanas — programas municipais de regularização com titulação.
Atuação fundamentada na legislação imobiliária, jurisprudência dos tribunais superiores e normas cartoriais vigentes.
Regula as modalidades de usucapião — extraordinário, ordinário, especial urbano e rural — com seus requisitos e prazos específicos.
Criou o procedimento extrajudicial de usucapião no cartório de registro de imóveis — mais rápido e menos custoso.
Regula todos os atos registrais — matrícula, averbação, retificação e cancelamento — e os procedimentos do cartório de registro de imóveis.
Regula a regularização fundiária urbana (REURB) — instrumento para titulação de ocupações consolidadas em áreas urbanas.
Base legal da adjudicação compulsória — o promitente comprador com contrato registrado tem direito real de aquisição oponível a terceiros.
Regula o registro de incorporações e a averbação de cada unidade autônoma — essencial para a regularização de condomínios.
Do diagnóstico à entrega — com clareza sobre etapas, prazos e resultados esperados.
Identificamos a natureza da irregularidade, os documentos existentes e o caminho mais adequado — extrajudicial ou judicial.
Organizamos toda a documentação necessária — posse, pagamentos, contratos, plantas e certidões.
Conduzimos o procedimento no cartório ou o processo judicial — com acompanhamento em cada etapa.
Acompanhamos o registro do resultado no RGI e a atualização da matrícula do imóvel.
Respostas objetivas para as perguntas mais comuns sobre esta área.
Depende da modalidade. Usucapião extraordinário: 15 anos de posse contínua (reduz para 10 se houver moradia ou obra). Usucapião ordinário: 10 anos com justo título e boa-fé (reduz para 5 em algumas condições). Usucapião especial urbano: 5 anos em imóvel de até 250m² para moradia. Usucapião especial rural: 5 anos em imóvel de até 50 hectares para trabalho.
Sim. O usucapião extrajudicial no cartório de registro de imóveis, criado pelo CPC de 2015, é mais rápido quando os confrontantes concordam — o cartório analisa, notifica e registra sem necessidade de processo judicial. Quando há discordância de algum confrontante, o processo precisa ir para a via judicial.
É a ação para forçar a transferência da propriedade quando o vendedor se recusa ou não pode lavrar a escritura. Requisitos: contrato de promessa de compra e venda (registrado ou não), pagamento integral do preço e recusa ou impossibilidade do vendedor. A sentença substitui a escritura e é registrada diretamente no RGI.
O 'contrato de gaveta' é uma promessa de compra e venda não registrada. Para regularizar, é preciso verificar a situação da matrícula e do vendedor original, formalizar a cadeia de transferências e, se o vendedor não cooperar, usar a adjudicação compulsória. Em alguns casos, o usucapião também é uma alternativa dependendo do tempo de posse.
Não impede formalmente, mas cria problemas práticos sérios: o comprador não consegue financiamento bancário para a compra, o valor de mercado é menor e futuras regularizações serão mais complexas. A regularização prévia à venda é fortemente recomendável.
Retificação é a correção da área registrada quando diverge da área real — por erro histórico na medição, atualização tecnológica (georreferenciamento) ou divisão informal ao longo do tempo. É necessária quando a diferença é relevante para fins de venda, financiamento ou tributação. O procedimento pode ser extrajudicial (com concordância dos confrontantes) ou judicial.
Nossa equipe identifica a irregularidade, define o melhor caminho e conduz o processo de regularização — extrajudicial quando possível, judicial quando necessário.
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